人生感悟

标题: 在美国，为什么房子不能炒 [打印本页]

作者: tongzhuan365 时间: 2017-8-27 14:06
标题: 在美国，为什么房子不能炒
　　炒房是投资，天经地义，政府如果是硬性发文不让买卖，那肯定是违宪的。但在美国，大家都知道有两种东西不能炒——房子和粮食。美国政府认为，这两样是民生的基本保障，房子和粮食价格暴涨，就会造成社会动荡。

　　那么美国政府凭什么控制房价，限制炒作呢？大家都知道，美国的土地都在私人手里，美国政府并不卖地，所以就避免了既当裁判又当运动员的利益冲突，这样就方便了政府使用最为有效的房价调整手段——征税。你可以依照宪法买卖房子，但我也可以依照宪法征税，让你买进卖出房子挣不到钱：买房用于投资的，或者没有人住，要交管理费，每年还要交物业税，最少要交房价的1%。每年都要交。所以炒房的人算下来，一买一卖根本赚不到什么钱，美国政府通过税收管理，最大限度地稳定了房价，道理简单粗暴，操作并不复杂。

　　关于美国房价的稳定，美国耶鲁大学著名经济学家RobertShiller制作了一幅美国百年房价变化曲线图，把100多年来美国房地产价格的变化趋势诠释得非常清楚。这幅曲线图发表在2006年《Economists'Voice》杂志上。为制作这条曲线，作者使用了从1890年到2005年期间美国的真实房价，在校正了通货膨胀的因素之后发现，在过去的100多年里，美国房价实际上并没有上升的趋势，尤其是在1890年到1990年期间，几乎没多大变化，平均每年只增长0。2%。

　　美国政府有效的房地产运行制度和税收体系，把美国大多数地区的房价和年薪比一直控制在3左右。而中国很多城市目前的房价和年收入比已达到28或以上，名列世界前茅。相比之下，我们常认为房价非常高的香港，房价和年收入比只有15。6，房价很贵的纽约和伦敦在10～12之间，而日本东京只有8。

　　做房地产起家的王健林近日对媒体说，中国这么高的房价称得上是个大大的泡沫。他说得没错。

　　是泡沫就有破裂的一天，在1997年到2005年之间，美国的房地产价格曾出现过快速的增长，升幅高达71%。不过这种不正常的暴涨在美国恰是房地产泡沫破裂的前兆，Shiller在2006年时，就据此做出了房地产泡沫即将破裂的预测，后来发生的一切证明了他是对的，次贷危机引发了房地产泡沫破裂。10年后的今天，美国房地产的价格再度回归到曲线的平均水平上。从另一个角度，说次贷危机挽救了美国经济也不过分，问题是，谁来开第一枪，打破这个泡沫？

　　诺贝尔经济学奖得主大都生活在美国，美国人玩经济并不傻，他们知道把资源、资金集中到高科技和制造业上才是对美国经济最好的方式。房地产是没有科技含量、没有国际竞争力的低级产业，但它又是民生产业，如果控制不好，极容易产生投机和全民炒房的风潮，不但会引发通货膨胀，还会扰乱民生，破坏经济。美国通过限制资金、资源进入房地产行业，以促使资金进入高科技和制造业，提高美国经济的国际竞争力，实业兴邦，靠实体经济挽救美国。

　　2008年经济危机时，中国4万亿资金的投放有意刺激房地产，大家都做房地产，制造业已经没有人提及，税收体系也让实业非常难做。当中国GDP超过日本、成为世界第二的时候，我们很难说出一件有国际市场竞争力的产品和一家有国际竞争力的企业，却催生出了全世界最多的房地产富豪。中国的富豪榜上排名前十的，几乎没有不涉足房地产的，而大家都知道的美国房地产大王“川普”，在美国富豪榜上基本排不上靠前的名次，其身家连50亿美元都没有，和做实业的比尔·盖茨比起来相去甚远。中国经济只有走出房地产暴涨泡沫的怪圈，才能彻底释放风险。

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